1-امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
2- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
3-امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
4-امکان فروش ملک به چندین نفر
5-امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر
6-امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
7-امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
قانون پیش فروش خانه در جزیره کیش
قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود، و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب میشود.
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان میشود، و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی می‌کند.
بعد از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی‌توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می‌شوند.
همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
در قرارداد پیش‌فروش اپارتمان در کیش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داوران
نکاتی برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در کیش
مشخصات طرفین
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا نه؟
بسیاری از مشکلات دراین نوع قرارداد، به دلیل بی‌توجهی خریداران به همین نکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد و مشاوران در بنگاه املاک می‌سپارند، که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.
قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.
مورد معامله در کیش
بند بعدی قرارداد پیش فروش، مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.
مشخصات ملک در جزیره کیش
در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می‌آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
مشخصات فنی و معماری ملک در کیش
در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.
بهای ملک در کیش
بهای ملک و چگونگی پرداخت آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات، در قرارداد پیش فروش اعلام شود. نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل، در این بند ذکر می‌شوند.بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.در این شیوه معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله، به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قولنامه‌ای و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند باقی بماند. در این صورت اگر به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرد، خریدار متضرر نمی‌شود. در این موقعیت اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزامِ تنظیم سند رسمی شد، هزینه‌های اجرای آن توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد، پس می‌توان از مبلغ مذکور برداشت کرد و تهاتر کرد.
سند رسمی یا وکالتنامه در جزیره کیش
مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ اگر ندارد، تعهد او هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین میشود.
تاریخ تحویل ملک در کیش
یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، همیشه تلاش می‌کنند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند. این امر موجب ضرر خریداری میشود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی کرده است. یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس این بند را با دقت در قرارداد درج کنید.
مساحت ملک در جزیره کیش
در صورتی که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میشود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. توجه داشته باشید در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ میشود، پیش‌فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند.
بیمه آپارتمان در کیش
از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و باید خسارت را پرداخت کند.
معرفی داور در جزیره کیش
ار دیگر موارد مهم در قرارداد پیش‌فروش، بحث حل‌وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند، و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی میشود. در صورت نیاز طرفین می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب است.
انتقال سند در جزیره کیش
پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد. چنان‌چه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، اقدام کند.پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.
اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می‌کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند.
پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده‌اند آن‌چنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود، به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش‌فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است.اگر فروشنده در اواسط پروژه کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.
مهری برجی
وکیل پایه یک دادگستری در جزیره زیبای کیش
09122460237
اولین وکیل آقا و خانم در ایران
تعریف وکیل در حقوق و انتخاب وکیل خوب
بررسی نقش وکیل خوب در پرونده های حقوقی و کیفری
ویژگی وکیل خوب و مناسب در جزیره کیش
بررسی جرم خیانت در امانت و چگونگی تحقق
بررسی جرم جعل و استفاده از سند مجعول
الزام به رفع ممانعت از حق در املاک
مشاوره حقوقی با وکیل خوب دادگستری در جزیره کیش
بررسی فروش املاک کیش که در رهن بانک است
مبایعه نامۀ جعلی در کلاهبرداری املاک کیش
دفاتر جعلی و کلاهبرداری املاک در جزیره کیش
مشاوره با وکیل جهت مشکلات پیش خرید آپارتمان در جزیره زیبای کیش
مهری برجی وکیل ارث در جزیره کیش
انواع کلاهبرداری در ایران و راه های مقابله با آن
بررسی ویژگی های وکیل خوب در جزیره کیش
روش های کلاهبرداری املاک در معاملات مسکن جزیره کیش
بررسی جرم کلاهبرداری در جزیره کیش
اصول حقوقی در معاملات مسکن در جزیره کیش
