اگر بعد از وقوع معامله مشخص شود که ملک مورد معامله معیوب و این عیب در زمان عقد، موجود بوده و از خریدار مخفی شده است، خیار عیب برای مشتری به وجود می آید. هر گاه مشتری حق فسخ خود را اعمال کند، برای تثبیت فسخ می تواند، تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را از دادگاه درخواست کند. از طرفین دعوی هر یک از طرفین قرارداد که تأیید فسخ را به نفع خود میداند، می تواند، اقدام به طرح دعوای تأیید فسخ به طرفیت طرف دیگر قرارداد کند.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی فسخ قرارداد
۱) مشتری می تواند، بدون این که عقد را فسخ کند، تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب (ارش) را از فروشنده بخواهد.
۲) اگر ملک مورد نظر تخریب شده باشد یا به شخص دیگری منتقل شده باشد و یا تغییر عمده ای در ملک ایجاد شود و هم چنین عیب دیگری در ملک ایجاد شود که ناشی از عیب قبلی نباشد، مشتری فقط حق اخذ ارش دارد.
۳) تشخیص این که چه چیزی عیب محسوب می شود را عرف و عادت محل انعقاد قرارداد و زمان تراضی قرارداد، مشخص می کند.
۴) اگر عیب ملک به حدی باشد که ملک از مالیت بی افتد و هیچ ارزش مالی نداشته باشد، بیع باطل است. بنابراین فسخ قرارداد، وجهی ندارد.
۵) یکی از شرایط عیبی که حق فسخ برای مشتری ملک ایجاد می کند، این است که در هنگام عقد، عیب وجود داشته باشد. البته اگر بعد از عقد و قبل از تحویل ملک، عیبی در ملک ایجاد شود. این عیب نیز برای خریدار، حق فسخ ایجاد می کند.
۶) ممکن است کشف عیب پس از مدتها از خرید ملک اتفاق بیافتد، در چنین حالتی نیز خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
۷) خیار عیب بعد از علم به عیب، فوری است
۸) اگر در قرارداد، کلیه ی خیارات، اسقاط شده باشند، خیار عیب نیز ساقط شده و در صورت کشف عیب، خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد. البته برخی از محاکم، معتقدند در صورتی که عیب موجود در مبیع از جمله عیوب غیر متعارف و غیر متداول باشد، حتی با فرض اسقاط کافه ی خیارات در عقد بیع، باز هم می توان خیار عیب را اعمال کرد. این دسته از محاکم معتقدند، اراده ی مشترک طرفین در اسقاط کافه ی خیارات از جمله خیار عیب، عیوب متعارف است، نه عیوب غیر متعارف.
۹) اگر خریدار از عیب آگاه بوده باشد، حق فسخ ندارد.
۱۰) اگر خریدار پس از آگاهی نسبت به عیب در ملک تصرف کند، به منزله ی عدول از حق فسخ خود است.
۱۱) تأیید فسخ از آن جا که خلاف اصل صحت قراردادهاست و ادعایی است که می بایستی ثابت شود، باید به عنوان خواسته طرح شود؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح شود، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد. بنابراین طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است، می تواند در مقام دفاع از اساس حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند. بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود.
خواهان، قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اعمال کند.
۱۲) اعمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام به طرف مقابل و یا از طریق انجام عملی که به نحوی بیانگر فسخ قرارداد است، انجام شود.
مستندات قانونی ماده ی ۴۲۲ قانون مدنی
اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.
ماده ی ۴۲۳ قانون مدنی
خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.
ماده ی ۴۲۴ قانون مدنی
عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع، عالم به آن نبوده است. اعم از این که این عدم علم، ناشی از آن باشد که عیب واقعأ مستور بوده است یا این که ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.
ماده ی ۴۲۵ قانون مدنی
عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود، در حکم عیب سابق است.
ماده ی ۴۲۹ قانون مدنی
در موارد ذیل مشتری نمی تواند، بیع را فسخ کند و فقط می تواند، ارش بگیرد:
- در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر. ۲- در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود، اعم از این که تغییر به فعل مشتری باشد یا نه. ۳- در صورتی که بعد از قبض مبیع، عیب دیگری در آن حادث شود. مگر این که در زمان خیار، مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست.
اولین وکیل آقا و خانم در ایران
تعریف وکیل در حقوق و انتخاب وکیل خوب
بررسی نقش وکیل خوب در پرونده های حقوقی و کیفری
ویژگی وکیل خوب و مناسب در جزیره کیش
بررسی جرم خیانت در امانت و چگونگی تحقق
بررسی جرم جعل و استفاده از سند مجعول
الزام به رفع ممانعت از حق در املاک
مشاوره حقوقی با وکیل خوب دادگستری در جزیره کیش
بررسی فروش املاک کیش که در رهن بانک است
مبایعه نامۀ جعلی در کلاهبرداری املاک کیش
دفاتر جعلی و کلاهبرداری املاک در جزیره کیش
مشاوره با وکیل جهت مشکلات پیش خرید آپارتمان در جزیره زیبای کیش
مهری برجی وکیل ارث در جزیره کیش
انواع کلاهبرداری در ایران و راه های مقابله با آن
بررسی ویژگی های وکیل خوب در جزیره کیش
روش های کلاهبرداری املاک در معاملات مسکن جزیره کیش
